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  • Kai Hui Wong

森林城高球场的“前世”录:国际级红树林保留区

本文原刊载于《当今大马》: https://www.malaysiakini.com/news/463900


【今特写】深入挖掘你不得不知的事



高尔夫球场的开发属于“先上车后补票”,早在柔佛州政府正式批准及宪报生效之前,发展的巨轮就开到了埔莱河的红树林。

洁白辽阔的沙滩公园、绿草和椰树随风摇曳、孩童在泳池里嬉戏玩闹、年轻情侣托着手在海边漫步,自2014年开始展开工程的森林城计划如今已为柔佛南部换上新的地景。


森林城最广为人知的就是在柔佛海峡上放眼打造四座人造岛,承载“未来绿色智慧城市” 的大梦想。惟鲜为人知的是,距离人造岛以北约10公里之外柔佛埔莱河口红树林,如今开发成了 “森林城市高尔夫球度假村”(Forest City Golf Course Resort)。


这座森林城高尔夫球度假村占地超过1200个足球场,森林城计划在此建造三个18洞的国际标准高尔夫球场及五星级高级旅馆。


根据森林城网站资料,这个高尔夫球生态度假村斥资12亿令吉打造。其中,世界著名高尔夫球场设计大师杰克尼克劳斯(Jack William Nicklaus)及其子尼克劳斯二世(Jack Nicklaus II)联名设计的“传奇高尔夫球场”已在2018年9月正式竣工启用。

白线标示的地区为1962年宪报为森林保留地的地区,其中包括埔莱河森林保留地,以及西南部的丹绒比艾森林保留地。


森林城网站的宣传文字阐明,此高尔夫球度假村坐落在“有红树林保留地特色的自然地景”,“埔莱河干支流环绕森林城市高尔夫球场, 球场内部水源丰沛,为大片红树林环绕, 从而打造出景观及功能融合互促的顶级球场。”


惟上述婉转文字没有点明的是,这个高尔夫球度假村不但“为红树林湿地围绕”,它所处之地过去就是红树林湿地保留区。



埔莱河红树林湿地自1962年起宪报为“永久森林保留地”(Hutan Simpan Kekal),同时也是国际湿地组织于2003年所鉴定的国际湿地保护区。目前,全马共有7个湿地获列入国际湿地保护列表,其中3个坐落在柔南,而柔佛埔莱河湿地更获得“马来西亚半岛最大并且最未被破坏的湿地”的美誉。



发展“先上车后补票”?


从Google Earth卫星图像清楚可见,这块位于埔莱河的支流新邦阿浪河口(Sungai Simpang Arang)红树林森林,在2017年8月19日仍是一片墨绿;而接下来2017年10月17日的图像则显示,这大片湿地保护区已遭开肠剖肚,部分夷为平地。


如今,这块地已经改建为“森林城传奇高尔夫球场”(Forest City's Legacy Course),另外两栋“八”字形的豪华酒店也竣工,另外两座高尔夫球场则仍在建造中。


Microsoft Bing早期的卫星图像显示,埔莱河森林保留地原是一片墨绿;2017年10月17日的Google卫星图像则显示,这片湿地已遭开肠剖肚。(此对比图无法嵌入此网站)

《当今大马》尝试查证这块“森林保留地”的土地用途变更详情,惟在柔佛州土地局办公室、州政府及联邦政府皆未能获得答案。


根据《当今大马》所取得的地方规划文件,这块“森林保留地”是在柔佛州《2025年新山县与古来县计划(替代版)》[Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai 2025 (Penggantian)] 之中被划定为“发展用地”。


根据森林城网站资料,此高尔夫球场是在2017年7月份动工兴建,惟值得注意的是,这份地方规划(local plan)是在2017年12月6日才获得州政府正式批准,直至2018年1月18日才宪报生效。



根据《当今大马》目前掌握的资料,这块地自1962年以来皆属于森林保留地。2017年7月,森林城在政府地方规划获得宪报生效前,就已展开工程兴建高尔夫球度假村。


换句话说,高尔夫球场的开发属于“先上车后补票”,早在柔佛州政府正式批准及宪报生效之前,发展的巨轮就开到了埔莱河的红树林。


这份地方规划显示,埔莱河这块面积8334公顷的森林属于 “森林永久保留地/红树林保留地”(Hutan Simpanan Kekal/ Hutan Simpan Paya Bakau),同时也是完全受到保护以确保永续的“一级环境高敏感区”(KSAS Tahap 1)。这意味着,除了对环境影响较低的旅游、研究或教学活动之外,这个地区不允许任何发展计划、农业活动或伐木活动。


土地用途的矛盾


吊诡的是,这块被标示为“森林永久保留地”及“一级环境高敏感区”的地带,超过一半的面积却被划为“发展用地”。这意味着此地同时是森林保留地,也是发展用地的矛盾怪异地位。


森林城市高尔夫球度假村占地约800公顷的工程,就坐落于这块“双重身份”的地区。



柔佛州《2025年新山县与古来县计划(替代版)》文件中,这块地同时被标示为“森林永久保留地”(绿色标示)及“发展用地”(蓝色标示)。


熟悉土地事务的执业律师阿里夫班杰明(Alliff Benjamin Suhaimi)受访时引述《1976年城乡规划法令》(Town and Country Planning Act 1976)第18(3)条文解释说,尽管地方规划将森林保留地划作发展用地,其“森林保留地”的地位并不会因而改变。


他接着引用《1984年国家森林法令》第11(1)条文解释,这项条文明定“州当权者”(State authority)有权撤除永久森林保留地。至于“州当权者”所指涉的究竟是谁呢?


阿里夫指出,根据《1984年及1967年诠释法令》(Interpretation Acts 1948 and 1967),“州当权者”这个词汇被解释为各州的统治者、州元首或严端。换句话说,柔佛的州当权者就是柔州苏丹依布拉欣。


他接着解释说:“州当权者(撤除此地森林保留地的地位)之后,需以宪报方式发出通知,阐明这块土地的用途组别。州则会依据该土地的用途,发出相关土地拥有权文件(land title document)。”


“如果是州所拥有的土地(State Land),则州当权者有权更换该土地的用途组别。”阿里夫补充说。


除了《1984年国家森林法令》第11(1)条文之外,柔佛州的《1934年苏丹地法令》第3条文也赋予了苏丹权力,以增删或更动“苏丹地”的列表,再宪报公告。



无论柔佛州当权者利用《国家森林法令》或《柔佛苏丹地法令》条文撤除森林保留地,都必须宪报通知。


简单来说,州当权者有两项法源来撤除森林保留地。惟无论使用哪项法令,都必须以宪报的方式公布这块土地的新用途。不过,《当今大马》尝试查阅柔佛州政府宪报,却无法找到相关土地的资料。


柔土地局拒绝依法受理查询


与此同时,《当今大马》尝试透过律师楼遵循法定程序,付费向柔佛州土地局办公室申请查询此地的官方记录(official search),惟土地局官员拒绝收取相关手续费,同时拒绝处理申请。


根据《国家土地法令》(National Land Code)第385条文所阐明以及判例,任何个人或单位皆有权查阅任何土地的官方纪录(official search);只要附上相关费用,当局务必须要提供该土地当前及过去的注册资料,包括土地业主身份、拥有权生效日期等等。


“不过,国家土地法令并不适用于苏丹地( sultanate lands)。因此,如果这块地已经变成了苏丹地,则土地局官员拒绝查询申请则没有违反任何法令。“ 阿里夫受访时解释道。


森林城市高尔夫球度假村所在这块土地,目前究竟仍旧是“森林保留地”,或已转为“发展用地”;拥有者身份资料、拥有者何时获得此地所有权、地税金额等等细节,目前都未能透过查询宪报或向土地局官方的资料来确定。



柔佛州务大臣奥斯曼同时掌管柔佛州土地事务,《当今大马》已联系奥斯曼寻求回应,惟截稿前未能获得任何答案。


由于此开发案发生于前朝国阵政府时期,《当今大马》也尝试询问前任柔州大臣卡立诺丁寻求解释,但同样未获答复。


这块森林保留地隶属于柔佛国家公园局所管理。《当今大马》已尝试联系柔佛国家公园局总监慕斯达法卡马(Mustafa Kamal Abdullah)寻求回应,惟目前未获答复。


环评声称有永久且显著影响


根据现有法律,任何面积超过50公顷的红树林若要被开发作为工业、房屋业、农业用途,都必须经过环境评估(EIA),并且获得环境局签批环评报告。


森林城计划在2014年启动初期,曾被揭以“分阶段”方式规避环境评估,未经环评就开始填海工程。直至新加坡政府当年向大马政府投诉森林城计划或影响新国的海岸线后,柔州政府才对填海工程发出停工令,进入环评程序。


值得注意的是,2015年获得环境局批准的森林城详细环评报告(DEIA)中,只针对四座人造岛进行环境评估,报告中并没有出现这座“高尔夫球生态度假村”。


能源、科技、科学、气候变化及环境部长办公室新闻秘书西蒂诺白雅(Siti Nurbaiyah Binti Nadzmi)回应《当今大马》询问时指出,碧桂园太平景私人有限公司(Country Garden Pacific View Sdn Bhd) 已向环境局提出森林城高尔夫球场的环评报告,而柔佛州环境局已在2017年10月2日批准此环评。


若森林城网站所阐明的2017年7月开始动工的资讯属实,则说明了这项工程是在环评获批前,就已经悄然开始。


环评报告摘要中的地图清楚标示,森林城市高尔夫球度假村坐落在埔莱河红树林保留地上。


环境部网站只公开这份环评报告的执行摘要版本,目前查无完整版环评报告。这份摘要中的地图清楚显示,森林城市高尔夫球度假村就坐落在埔莱河红树林森林保留地之中。


此外,报告中也阐明,若在此区建造高尔夫球场,必须“将森林地转为商业和住宅用地”,而这将对环境造成永久且显著的(permanent and significant)影响。


以南IBS工厂是“先行者”


其实,高尔夫球生态度假村并非森林城在红树林湿地上建造的第一个计划。柔佛州政府早在数年前已有逐步撤除埔莱河森林保留地的宪报记录。


其中,高尔夫球场以南约169公顷的湿地保留地就在2016年3月正式失去“森林保留地”之地位。根据消息人士提供的土地资料,此地已转为碧桂园太平景私人有限公司(CGPV)所拥有,发展为森林城市的工业化建筑系统IBS基地,为附近的建筑工程(预铸)预先制成建构部件。


此工业化建筑系统IBS基地的环评报告,已在2017年2月7日获环境局批准。这份环评报告摘要阐明,这项工程将占地约400英亩(或169公顷)的红树林森林转为中型工业园区(medium industrial estate),园区中包含工业地及工人宿舍等。


森林城市高尔夫球度假村以南,约169公顷的土地在2016年3月失去“森林保留地”地位,如今发展为森林城市的工业化建筑系统IBS基地。


建筑发展商和环保主义者观看土地的方式也不同,就像地理学家和画家看待土地的方式和角度不同。土地可以是经济发展的材料,或是州政府的金钱收入来源,也可以是地球上各种生物共存的栖息地。我们看待土地的方式,反映了对土地的认知差异。


湿地生态脆弱而易受破坏


红树林湿地是陆生生态系统和水生生态系统之间的过渡性地带,是多种水禽的重要栖息地,也是地球生态平衡重要的一环。为保护世界各地的重要湿地,全球多国政府代表在1971年于伊朗拉姆萨尔小镇创设《湿地公约》或称《拉姆萨尔公约》(Ramsar Convention),马来西亚在1995年3月10日成为缔约国。



国际湿地公约组织在2003年的记录显示,埔莱河湿地是埔莱河口与孕育海洋生物的大片海草床相连,位于潮间带沼泽地生态系统繁茂多元,包括24种不同类别的红树树种及21种伴生树种。这块湿地也发现至少7种两栖动物、12种爬行类动物、26种哺乳类动物、上百种鱼类及55种鸟类。


湿地是脆弱且易于受到破坏的生态,埔莱河口的大片湿地保有多元植物和动物实属不容易。根据国际湿地组织的记载,这里出现多种稀有的近危(near threatened, NT)湿地鸟类,如红树八色鸫(Mangrove Pitta)、红树蓝仙鹟(Mangrove Blue Flycatcher) 、红树啸鹟(Mangrove Whistler)。不仅如此,这块湿地也是食蟹猕猴(long-tailed macaque)及豚尾猕猴(pig-tailed macaque)等等易危物种(vulnerable, VU)的栖息地。此外,这片湿地也出现穿山甲(Scaly Anteater)、 豪猪( Porcupine )、江獭(Smooth Otter )、须猪(Bearded Pig)等等的易危物种及近危物种。


不过,每个土地的如何使用涉及到各个国家的领土主权,国际湿地组织终究并没有任何执法权力或强制力,这项国际公约的缔约国只能靠着彼此之间的施压和监督,使各国政府履行环境保护的义务和责任,保护湿地不受被破坏而影响生态系统的永续。


《当今大马》尝试寻求国际湿地组织的回应,惟国际湿地组织代表要求《当今大马》向本地代表寻求答复;而马来西亚负责监督湿地保育的代表人员则再要求《当今大马》直接向联邦政府询问。


森林保育属于水务、土地及天然资源部事务。《当今大马》已致函尝试寻求水务、土地及天然资源部部长西维尔、副部长东姑祖布里、秘书长祖丽娜(Zurinah Binti Pawanteh)及寻求回应,惟截稿前未获任何答复。


《当今大马》已联系碧桂园太平洋景有限公司森林城寻求回应,惟截稿前未获任何正式答复。

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